Die Kommunikation auf Baustellen leidet mehr denn je unter dem zunehmenden Zeitdruck. Meist müssen sich Bauleiter, Architekten und Planer um viele Baustellen gleichzeitig kümmern, ständig erreichbar sein und dabei Anweisungen oder rechtsverbindliche Erklärungen tätigen.

Dadurch fehlt häufig Zeit, die notwendige Kommunikation mit der gebotenen Sorgfalt zu betreiben. Wichtige Sachverhalte werden oft nur mündlich besprochen oder nur mit einer kurzen E-Mail „bestätigt“. Dabei treten Flüchtigkeitsfehler auf und Informationen gehen verloren. Schon wird vergessen, dem (Nach)-Unternehmer formwirksam eine Frist zur Mängelbeseitigung zu setzen, die Kündigung anzudrohen oder eine Behinderung bzw. deren Wegfall anzuzeigen. Dies rächt sich bei der Abnahme, spätestens bei einer möglichen Meinungsverschiedenheit über die Höhe der Schlussrechnung. Rechtliche Auseinandersetzungen sind oft die Folge, bei welchen sich die mangelhafte Kommunikation erneut niederschlägt. Gerade im Bauwesen gilt – „wer schreibt, der bleibt“.

Fiktive Mängelbeseitigungskosten versus Leistungsdefizit

Ist die Leistung eines Bauunternehmens mangelhaft, beantragen Bauherr(inn)en oft einen Schadensersatz in Höhe der fiktiven Kosten die bei der Beseitigung der Mängel anfallen würden (fiktive Mängelbeseitigungskosten), ohne aber den Mangel tatsächlich zu beseitigen. Mit dieser bisher gängigen Praxis ist nach der Entscheidung aus Februar 2018 nun Schluss.

  1. Der Besteller, der das Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lässt, kann im Rahmen eines „kleinen Schadensersatzes“ gegen den Unternehmer seinen Schaden nicht nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen.
  2. Der Besteller hat grundsätzlich weiterhin das Recht, Vorschuss zu fordern, wenn er einen „kleinen Schadensersatz“ verlangt hat. Dies gilt nur, wenn er den Mangel tatsächlich beseitigen will.
  3. Auch im Verhältnis zum Architekten kann sich die Höhe eines Zahlungsanspruchs nicht auf die fiktiven Mängelbeseitigungskosten stützen.

BGH, Urt. v. 22.02.2018 – VII ZR 46/17

Ausführungen zu den Neuregelungen – Teil 2

c) Anordnungsrecht und Vergütungsanpassung:

Für eine Vergütungsanpassung im Falle von Anordnungen nach § 650b BGB gelten die Entgeltberechnungsregeln der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure in der jeweils geltenden Fassung, soweit in Folge der Anordnung zu erbringende oder entfallende Leistungen vom Anwendungsbereich der Honorarordnung erfasst werden.

Im Übrigen ist die Vergütungsanpassung für den vermehrten oder verminderten Aufwand aufgrund der angeordneten Leistung frei vereinbar.

Vorrangig sollen also die Vorschriften der HOAI gelten.

Das neue Bauvertragsrecht

Der Deutsche Bundestag hat im März 2016 das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechtes und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung verabschiedet.

Mangels Einwendungen des Bundesrates wird das Gesetz am 01.01.2018 in Kraft treten. Hierdurch werden unter anderem auch erhebliche Änderungen im Bereich des Bauvertrags- und Architektenrechtes eintreten, da das Gesetz eine Reform des Bauvertragsrechtes vorsieht und damit der Komplexität eines Bau- und Architektenvertrages Rechnung trägt.

Durch das Gesetz wurden spezielle Regelungen für den Architekten- und Ingenieurvertrag entwickelt mit der Folge, dass ab dem 01.01.2018 für Neuverträge diese Regelungen zu beachten sind. Für vor dem 01.01.2018 geschlossene Verträge finden die Neuregelungen dagegen noch keine Anwendung. Dies gilt es zu beachten.

Im Folgenden soll ein Kurzüberblick über die Neuregelungen erfolgen, der einen Einstieg in die Materie erleichtert. Es bleibt abzuwarten, wie die Gerichte auf die zu erwartenden ersten Klagen und Prozesse reagieren werden und wie die entsprechenden gerichtlichen Entscheidungen aussehen werden.

Der Präzedenzfall - Die Silo-Entscheidung

Wann handelt es sich um einen Werkvertrag, Kaufvertrag, Kaufvertrag mit Montageverpflichtung oder einen Werklieferungsvertrag und wann um ein Handelsgeschäft? Wann müssen Mängel gerügt werden und wer haftet für eine verspätete Mängelrüge?

Mit der Silo-Entscheidung aus dem Jahr 2009 (BGH – Az.: VII ZR 151/08) hat der Bundesgerichtshof dem Kaufrecht am Bau ein völlig neues Gewicht verliehen. Die Entscheidung hat auch für den bauüberwachenden Architekten erhebliche Relevanz.

Wurde der Architekt mit der Bauüberwachung (Leistungsphase 8) beauftragt, hat er die Bauleistungen auf Mängel zu kontrollieren und die Verjährungsfristen der Mängelansprüche aufzulisten. Kontrolliert der Architekt dabei nicht auch sofort die angelieferte Ware, kann dies schon während der Bauphase dazu führen, dass die Mängelrechte des Bestellers innerhalb von wenigen Tagen untergehen und der Architekt hierfür haftet.